Irena Markovic von Lifestyle Properties informiert, dass der Leverage Effekt in der Finanzwelt f?r einen Hebeleffekt steht, bei dem der m?gliche Gewinn unter hohem Risikoeinsatz gesteigert wird, erkl?rt. Auch bei Mietimmobilien besteht hierf?r die M?glichkeit, wei? Markovic.
Markovic beantwortet die wichtigsten Fragen zum Leverage Effekt:
– Was genau ist mit dem Leverage Effekt gemeint?
– Wie l?sst sich der Leverage Effekt bei Mietimmobilien einsetzen?
– Welche weiteren positiven Effekte hat der Leverage Effekt bei Mietimmobilien?
IRENA MARKOVIC: WAS IST MIT LEVERAGE EFFEKT GEMEINT?
Der Leverage Effekt wird auch gerne Hebeleffekt genannt, erkl?rt Irena Markovic. Darunter versteht der Fachmann (bzw. die Fachfrau) die Steigerung der Eigenkapitalrentabilit?t durch Investition mit Fremdkapital. Vereinfacht ausgedr?ckt: Gezielte Schulden erh?hen den Gewinn.
Das funktioniert aber nur, wenn die Gesamtkapitalrendite, also der prozentuale Ertrag der Investition, h?her ist als der Fremdkapitalzins, merkt Irena Markovic an. Sonst besteht die Gefahr, mehr Geld f?r die Aufnahme des Fremdkapitals zu zahlen, als durch die Investition eingenommen wird, mahnt Markovic weiter. Hier ist dann von einem negativen Leverage Effekt die Rede.
IRENA MARKOVIC: WIE L?SST SICH DER LEVERAGE EFFEKT BEI MIETIMMOBILIEN EINSETZEN?
Um die Theorie besser zu verstehen, sollten sich zwei unterschiedliche Szenarien den Immobilienmarkt betreffend, n?her angeschaut werden, so Irena Markovic. Dabei geht sie bei beiden Beispielen von einem verf?gbaren Eigenkapital von jeweils 100.000 EUR aus:
1. Finanzierung mit Eigenkapital
Angenommen, eine Immobilie kostet 100.000 Euro. Die Nettoeinnahmen durch die Miete liegen bei 6.000 EUR im Jahr. Das ergibt eine tats?chliche Rentabilit?t der Immobilie von 6 %, errechnet Markovic. Da hier aber kein Fremdkapital investiert wurde, kommt hier auch kein Leverage Effekt zu tragen.
2. Finanzierung mit Fremdkapital
In Markovics n?chsten Modell wird die Immobile wieder vermietet und die Nettomieteinnahmen belaufen sich ebenfalls auf 6.000 Euro im Jahr. Nun aber ist der Kaufpreis der Immobilie zu 90 % fremd investiert. Zus?tzlich liegt der Zinssatz bei 3,6 % und die Tilgung bei 1 % pro Jahr. Unter Ber?cksichtigung der Mieteinnahmen, des investierten Eigenkapitals und der f?lligen Zinsen liegt das erwirtschaftete Eigenkapital nun jedoch bei 1.860 Euro, also 18,6 % (6.000 EUR Mieteinnahmen abz?glich der Zinsen und des Bankdarlehens von insgesamt 4.140 EUR). Es tritt der Leverage Effekt ein, betont Markovic.
IRENA MARKOVIC: WELCHE WEITEREN POSITIVEN EFFEKTE HAT DER LEVERAGE EFFEKT BEI MIETIMMOBLIEN?
Ausgehend vom 2. Beispiel (Finanzierung mit 90% Fremdkapital) bleibt durch die Investition von lediglich 10.000 EUR von tats?chlich verf?gbaren 100.000 EUR (Eigenkapital) nun noch 90.000 Euro f?r weitere Investitionen, wie Markovic verdeutlich. Nat?rlich k?nnen hierbei auch andere Zahlen und Summen stehen. Das Ergebnis ist aber dasselbe, unterstreicht Irena Markovic. Durch die Investition in verschiedene Objekte kann das Eigenkapital gestreut werden und das Risiko pro Investition verringert. Sollte bei einer Investition etwas schief gehen, zum Beispiel ein Mietausfall, gleichen 9 weitere Investitionen diesen aus, beschreibt Markovic.
IRENA MARKOVIC: WELCHEN EINFLUSS HAT DER WERT EINER IMMOBILIE?
Irena Markovic erkl?rt weiter, dass zudem auch die Wertentwicklung eine wesentliche Bedeutung f?r einen positiven Leverage Effekt spielt. Auch hier kann der Gewinn durch den Einsatz eines Kredits gesteigert werden. Bei einer Wertsteigerung von 5 %, ohne Ber?cksichtigung der Nebenkosten, Mietrendite und Tilgung, liegt die Wertsteigerung f?r das oben genannte 1. Beispiel bei 5.000 EUR im ersten Jahr, insgesamt liegt die Rendite also bei 11 % f?r 100.000 EUR Kapitaleinsatz mit 6.000 EUR Mieteinnahme und 5.000 EUR Wertsteigerung.
Beim 2. Beispiel w?rde die Rendite bei 68,60 % f?r 10.000 EUR Kapitaleinsatz mit einem Gewinn von 6.840 EUR liegen, bestehend aus 1.840 EUR Mieteinnahme nach Abzug der Finanzierungskosten und 5.000 EUR Wertsteigerung.
IRENA MARKOVIC: RISIKEN BEIM LEVERAGE EFFEKT BER?CKSICHTIGEN
Markovic res?miert, dass es dank Fremdfinanzierung durchaus m?glich ist, sein eingesetztes Eigenkapital ma?geblich zu steigern. Mit einer Fremdfinanzierung steigen aber auch die Risiken, welche es zu ber?cksichtigen gilt, wie beispielsweise Mietausf?lle, mahnt Irena Markovic.
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Bei Fragen rund um das Thema Immobilien stehen Irena Markovic und ihr Team von Lifestyle Properties (Wien) jederzeit zur Verf?gung: https://lifestyle-properties.at/
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