Der erfolgreiche Verkauf eines Mehrfamilienhauses setzt eine gute Vorbereitung voraus: Zum einen handelt es sich in der Regel um eine komplexere Transaktion als beim Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses.
Und zum anderen kommen im Vergleich dazu auch andere Zielgruppen als potenzielle K?ufer in Betracht, deren spezifische Interessenlage es zu ber?cksichtigen gilt.
Anforderungen professioneller Investoren erf?llen
Einzelne Wohnungen oder Einfamilienh?user werden h?ufig zur Selbstnutzung und zum Teil auch von Privatanlegern als Kapitalanlage erworben, etwa als zus?tzliche Komponente ihrer privaten Altersvorsorge. F?r Selbstnutzer spielen neben wirtschaftlichen Kriterien vor allem auch emotionale Aspekte eine Rolle, beispielsweise ihre Verbundenheit mit einer bestimmten Wohngegend, die Vorliebe f?r einen bestimmten Architekturstil oder ?hnliches. Auch private Kapitalanleger, die ihre Anlagewohnung sp?ter eventuell einmal selbst bewohnen oder Familienangeh?rigen ?berlassen m?chten, beziehen solche Aspekte zumindest am Rande mit in ihre Kaufentscheidungen ein. Erwerber von Mehrfamilienh?usern hingegen betrachten diese in der Regel als reines Investment und beabsichtigen nicht, darin zu wohnen. Daher sind emotionale Kriterien f?r sie kaum von Bedeutung, w?hrend Zahlen und Fakten umso gr??eren Einfluss auf ihre Investitionsentscheidung haben.
Umfassende Informationen erleichtern und beschleunigen die Investitionsentscheidung
Je umfassender und aussagekr?ftiger die zu einem potenziellen Immobilieninvestment vorliegenden Informationen sind, desto schneller kann sich der Investor ein Bild davon machen, ob dieses seiner individuellen Anlagestrategie und seinen Investitionskriterien entspricht. Daher sollten vor einem geplanten Verkauf eines Mehrfamilienhauses s?mtliche relevanten Unterlagen zusammengestellt und auf Vollst?ndigkeit gepr?ft werden, sodass potenzielle Kaufinteressenten sie schnell und unkompliziert einsehen k?nnen. “Professionelle Immobilieninvestoren f?hren vor jedem Kauf eine sogenannte Due Diligence durch. Das bedeutet w?rtlich ‘sorgf?ltige Pr?fung’ und meint eine detaillierte Analyse aller f?r den Investor relevanten Punkte, angefangen vom baulichen und technischen Zustand ?ber kaufm?nnische Aspekte bis hin zu steuerlichen und rechtlichen Fragen”, erl?utert Dipl.-Ing. (FH) Christian Reinhart, Inhaber des gleichnamigen Maklerb?ros. “Daher sollten Grundbuchausz?ge, Wohnfl?chenberechnungen, Mietvertr?ge, ?bersichten der Einnahmen und Ausgaben, Energieausweise, Grundsteuerbescheide, technische Dokumentationen zu vorhandenen Anlagen, Vertr?ge mit Dienstleistern wie Verwaltern und Handwerkern, Baugenehmigungen, Pl?ne und Grundrisse sowie alle sonstigen relevanten Unterlagen vollst?ndig und systematisch geordnet vorliegen.”
Transparenzdefizite f?hren zu Preisabschl?gen
Nur wenn dies der Fall ist, kann sich ein Kaufinteressent schnell einen ?berblick dar?ber verschaffen, ob das Objekt grunds?tzlich f?r ihn infrage kommt und welchen Preis er daf?r zahlen w?rde. Fehlen Unterlagen oder gehen bestimmte Informationen nicht eindeutig aus den vorhandenen Dokumenten hervor, so kann dies zu Preisabschl?gen f?hren oder gar das Zustandekommen der Transaktion verhindern. “Je geringer die Transparenz, desto gr??er das Risiko f?r einen potenziellen Investor. Und dies f?hrt am Immobilienmarkt ebenso wie am Kapitalmarkt zu Preis- oder Kursabschl?gen” betont Reinhart. “Wer den optimalen Verkaufspreis erzielen m?chte, sollte daher im Vorfeld f?r ein H?chstma? an Transparenz sorgen.” Zudem wird beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in der Regel ein Wertgutachten erstellt, f?r das der Sachverst?ndige viele der genannten Unterlagen ebenfalls ben?tigt.
Globalverkauf oder Einzelprivatisierung?
F?r den Verk?ufer stellt sich beim Mehrfamilienhaus verkaufen immer auch die Frage, ob ein Globalverkauf des gesamten Hauses an einen Investor oder dessen Aufteilung in einzelne, separat zu ver?u?ernde Eigentumswohnungen die attraktivere L?sung ist. Diese Frage sollte vorab am besten mit einem erfahrenen Immobilienmakler er?rtert werden, denn beide Optionen haben jeweils ihre Vor- und Nachteile. Beim Einzelverkauf der Wohnungen l?sst sich insgesamt m?glicherweise ein h?herer Ver?u?erungserl?s erzielen als beim Verkauf des gesamten Hauses an einen Investor. Daf?r muss in der Regel ein deutlich l?ngerer Zeitraum bis zum Abverkauf der letzten Wohneinheit und zum Ausscheiden des Verk?ufers aus der Eigent?mergemeinschaft einkalkuliert werden. Der Globalverkauf wiederum l?sst sich meist schneller abwickeln, f?hrt aber oftmals zu geringeren Gesamterl?sen.
Entwicklungspotenziale analysieren und aufzeigen
Sofern ein Bebauungsplan vorliegt, sollte dieser potenziellen K?ufern ebenfalls zur Verf?gung gestellt werden, damit sie vorhandene Entwicklungspotenziale beurteilen k?nnen. Denn ein weiteres wichtiges Kriterium f?r institutionelle Investoren wie Stiftungen, Immobilienfonds oder gro?e Wohnungsunternehmen sind weitere Entwicklungsm?glichkeiten eines Grundst?cks. Kann beispielsweise das Dachgeschoss ausgebaut werden? Oder l?sst sich die Bebauung auf dem Grundst?ck durch Anbauten, Aufstockung oder Errichtung weitere Geb?ude noch verdichten? Falls ja, lie?en sich damit die Mietertr?ge perspektivisch weiter steigern. Dies wiederum sollte sich in einer h?heren Bewertung und einem h?heren Verkaufspreis niederschlagen.
Fazit:
Professionelle Vorbereitung ist Grundlage f?r einen erfolgreichen Verkauf
Wie bei jeder anderen Immobilie auch, ist die Vorbereitung der Transaktion beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses eine wesentliche Basis f?r einen Verkaufserfolg, das hei?t f?r die Ver?u?erung der Immobilie zu einem attraktiven Preis innerhalb eines ?berschaubaren Zeitraums. Da insbesondere f?r gr??ere Objekte mit 15 oder mehr Wohneinheiten haupts?chlich institutionelle Investoren als K?ufer infrage kommen, ist hier jedoch eine besonders professionelle Vorbereitung erforderlich. Ein erfahrener Immobilienmakler kann verkaufswilligen Eigent?mern dabei wertvolle Hinweise geben und dazu beitragen, unn?tige Fehler und damit m?gliche Preisabschl?ge zu vermeiden.
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