Frankfurt, 21. September 2021 – In Frankfurt und Umgebung sind die Wohnungsmieten und Kaufpreise f?r Immobilien im zehnten Jahr in Folge gestiegen. Zwar fallen die Steigerungsraten geringer aus als in den Vorjahren, zeigen sich aber von m?glichen wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie bisher weitgehend unbeeindruckt.
Seit 2003 analysiert das Immobilien- und Beratungsunternehmen ImmoConcept GmbH jedes Jahr den Wohnungsmarkt in und um Frankfurt und hat die Ergebnisse der vergangenen 12 Monate nun vorgestellt. Demnach gibt es bei den Mieten erste S?ttigungserscheinungen insbesondere im Hochpreis-Segment, hier hat die Nachfrage laut Studie sp?rbar abgenommen. Beim Kauf zeigten hingegen viele Interessenten eine „Angst, etwas zu vers?umen. Sie wollen jetzt eine Immobilie erwerben in der Furcht, dass sie morgen noch teurer ist“, so ImmoConcept-Gesch?ftsf?hrer Bernd Lorenz.
Diese bleibende Nachfrage lasse die Kaufpreise in Frankfurt „auf einstelligem Niveau“ weiter steigen, w?hrend sich die Preissteigerungen im Umland sogar „auf Werte deutlich ?ber dem Inflationsniveau“ entwickelten, so Lorenz. Zum Teil seien die Preissteigerungen auf die neue Gesetzeslage zu Maklerkosten zur?ckzuf?hren, denn die w?rden in vielen F?llen in den Kaufpreis eingerechnet.
Preissteigerung in den Au?enbezirken besonders hoch
Die h?chsten Mieten und Kaufpreise fallen in Frankfurt nach wie vor in den zentralen Stadtteilen Altstadt, Innenstadt, Westend und Nordend an. Die durchschnittlichen Kaufpreise f?r Neubauwohnungen liegen hier zwischen 11.000 und 12.000 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten in diesen Gebieten liegen im Schnitt bei gut 15 Euro pro Quadratmeter f?r Bestandswohnungen und bei ?ber 20 Euro pro Quadratmeter f?r Neubauwohnungen.
Die h?chsten Steigerungsraten bei Mieten und Kaufpreisen waren jedoch durchweg – egal ob Neubau oder Bestandsimmobilien – in den Au?enbereichen festzustellen, vor allem in den Stadtteilen Frankfurter Berg, Dornbusch, Bonames und Nieder-Erlenbach (jeweils ?ber 11 Prozent Plus innerhalb eines Jahres). Dies ist laut Studie eine unmittelbare Folge, dass die hohen Mieten und Kaufpreise in Frankfurts Zentrum zu einer Verdr?ngung von Bestandsbewohnern ins Umland f?hren. ImmoConcept hatte in der Wohnungsmarkt-Studie des Vorjahres bereits darauf hingewiesen, dass „die Nachfrage an der Peripherie eklatant gestiegen“ ist.
Bezogen auf die gesamte Stadt Frankfurt f?llt die Steigerung der Mieten deutlich geringer aus, sie verteuerten sich von 2020 auf 2021 um durchschnittlich 2,65 Prozent. Im Vorjahr lag die Teuerungsrate noch bei etwa f?nf Prozent. Vor allem im Hochpreis-Segment gehe die Nachfrage deutlich zur?ck, was sich auch an der R?ckstellung der geplanten Wohnhochh?user und deren problematische Vermarktung abzeichne.
F?r Miete in Frankfurt bis zu 7.500 Euro Einkommen n?tig
Da die Eigentumsquote in Frankfurt mit nur 19 Prozent extrem gering ist (zum Vergleich: Eigentumsquote Deutschland etwa 45 Prozent), ist das Verh?ltnis von Mieten und Haushalts-Einkommen besonders interessant. Dies hat die Studie auch in diesem Jahr f?r alle Frankfurter Stadtteile untersucht.
Danach ben?tigt ein Single-Haushalt ein monatliches Netto-Einkommen von rund 4.450 Euro, um sich eine Miete in der Frankfurter Innenstadt leisten zu k?nnen. Im Umland gen?gen daf?r aktuell noch 2.340 Euro. Ein Drei-Personen-Haushalt muss f?r eine Mietwohnung im Frankfurter Westend bereits ein monatliches Netto-Haushaltseinkommen von rund 7.500 Euro aufbringen, im Stadtteil Nied sind es 4.200 Euro. Durch diese Kluft werden laut Studie besonders einkommensschw?chere Haushalte weiter in den suburbanen Raum verdr?ngt. „Die infrastrukturellen Verbesserungen und bessere Anbindungen an den st?dtischen Raum tragen zu diesen Entwicklungen bei.“ Das lasse sich auch an dem verst?rkten Wegzug ins benachbarte Offenbach feststellen.
Welche weiteren Wohn-Entwicklungen die Corona-Pandemie der vergangenen 18 Monate ausl?sen werde, sei hingegen noch nicht absehbar. Die Enge und die durchschnittlich kleinen Wohnfl?chen in der Innenstadt seien mit der Corona-Erfahrung der vergangenen 18 Monate zunehmend kritisch zu sehen. Auch deshalb gewinne das Wohnen im Randbereich der St?dte, verbunden mit einer gr??eren Wohnfl?che und der N?he zur Natur, deutlich an Attraktivit?t. Die anzunehmende k?nftige Transformation von Arbeitsmodellen (= mehr Homeoffice) unterst?tze diesen Trend.
Risiko einer Immobilienblase steigt – Kritik an EZB
Die Analysten von ImmoConcept gehen daher auch von einer weiteren Preis- und Wertsteigerung vor allem im Umland aus, schreiben aber in der Studie auch, „dass dieser Trend nicht ewig fortgef?hrt werden kann und die horrenden Preise jetzt schon kaum noch tragbar sind.“ Das Risiko einer Immobilienblase werde mit anhaltender Preissteigerung wachsen.
Deutliche Kritik ?ben die Wohnungsmarkt-Experten in diesem Zusammenhang an der Zinspolitik der Europ?ischen Zentralbank, sie sei urs?chlich f?r die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise innerhalb der vergangenen Jahre. „Die vorherrschende Meinung, dass der Immobilienmarkt losgel?st von anderen Finanzm?rkten sozusagen autark funktioniert, ist ein Irrglaube. Das Gegenteil ist der Fall, die M?rkte sind in sich pr?gnant verzahnt“, hei?t es dazu in der Studie. Zur L?sung des Problems bed?rfe es daher „einer (geld-)politischen Strategie und keiner Stellschrauben-Taktik.“
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