Energiekosten und die Angst vor der Nebenkosten Abrechnung

Noch vor kurzem nicht vorstellbar, aber die Stabilit?t der Nebenkosten driftet 2022 ins Ungewisse ab. Vermieter und Mieter, Immobilienbesitzer und Wohnungsgesellschaften stehen vor nicht vorstellbaren Herausforderungen: Neben dem Mietzins sind die Nebenkosten im Gesamtbild der Wohnkosten als ein bedeutsamer Kostenfaktor anzusehen – die sogenannte „Zweite Miete“! Eine etwas groteske Aussage, aber seit der aktuellen Krise ist jeder Betroffener.

Vermieter m?ssen die Nebenkosten neu berechnen und Mieterinnen und Mieter sich auf hohe Nachzahlungen einstellen, aber auch in weiteren Lebensbereichen zieht die Krise hohe Preissteigerungen nach sich. Im Zentrum einer differenzierten Ausarbeitung steht erst einmal die Definition zu dem Thema Nebenkosten.

Was sind Nebenkosten?

Nebenkosten sind alle Kosten, die dem Vermieter durch Besitz, Instandhaltung und Verwaltung seines Wohneigentums entstehen. Dazu z?hlen Geb?hren f?r Versicherungen, Steuern, Kosten f?r Reparaturen, Hausmeister, Wartung der Heizung, Reinigung, Putz- und Gartendienste und andere Kosten. Dieser Rahmen ist den meisten Verbrauchern nicht richtig bewusst. Meistens werden mit den Nebenkosten Wasser- und Heizkosten in Verbindung gebracht.

Im Mietrecht sind Nebenkosten die Ausgaben, die dem Eigent?mer in der Person des Vermieters regelm??ig durch die Bewirtschaftung eines Geb?udes oder einer Wohnung entstehen. Aus der Sicht des Mieters stehen die Nebenkosten dem Hauptaufwand der Miete gegen?ber. In diesem Zusammenhang werden vornehmlich nach der Betriebskostenverordnung die umlagef?higen Betriebskosten von den nicht umlagef?higen Bewirtschaftskosten unterschieden. Infolgedessen ist es f?r den Mieter jederzeit sinnvoll, eine Nebenkostenabrechnung zu pr?fen beziehungsweise pr?fen zu lassen. Die gesetzliche Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt fest, welche Nebenkosten der Vermieter abrechnen darf.

„Nebenkostenschock“ 2022

Es ist kein Geheimnis, dass die Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Strom und andere Posten in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Die Ausl?ser dieser Entwicklung sind sowohl in der weltweit gestiegenen Nachfrage nach Rohstoffen erkennbar als auch im Blickwinkel der Energiewende und aktuell in der Krise. Den Preis zahlen grunds?tzlich die Konsumenten. Diese Aufwendungen sind mittlerweile fast so hoch wie die eigentliche Miete, warnen Experten. Ein Grund mehr, die Abrechnung sorgf?ltig zu pr?fen und alle Sparm?glichkeiten, die sich immer wieder aus der Sache ergeben, auszusch?pfen.

Im Gespr?ch k?nnen viele Probleme rund um die Kosten einer Wohnung gel?st werden, so unsere Erfahrungen als ZuHause-Gruppe durch unser begr?ndetes Forum, um allen interessierten Teilnehmern aus Wirtschaft, Handwerk und dem Mittelstand die M?glichkeit gegeben, das Thema „Nebenkosten“ zu er?rtern. „Der Immobilienbesitz steht und f?llt mit der Zufriedenheit sowohl des Mieters als auch des Vermieters“ – eine Weisheit, die der Bankier der Dresdner Bank Alfred Lansburgh (1872 – 1937) bereits in seinem gut-verst?ndlichen Buch „Vom Gelde“ aus den zwanziger Jahren des letzten Jahrhunderts verdeutlicht.

Zu einem guten Verh?ltnis geh?rt im Wesentlichen das gegenseitige Verst?ndnis zwischen Vermieter und Mieter, um im t?glichen Leben partnerschaftlich fair auszukommen. Rechtlich gesehen entstehen die meisten Streitigkeiten durch Kleinigkeiten, die sich aus intransparenten Nebenkostenabrechnungen ergeben.

Immobilieneigent?mer und Vermieter sollten ein Gef?hl f?r ihre Mieter und deren Nebenkosten entwickeln.

Immer wieder steht die Frage im Raum, was denn zu den Heizkosten geh?rt? Wie k?nnen sinnvolle und erforderliche Pr?fger?te eingesetzt werden? K?nnen diese Ger?tschaften, die teuer sind, den Mieter pauschal also finanziell entlasten?

Die ZuHause Real Estate Group GmbH findet Unterst?tzung und Beratung bei Spezialisten f?r Heizkosten und energetische Fragen im Immobiliengewerbe. Die Heizkosten machen indes den gr??ten Posten bei den monatlichen Mietnebenkosten aus. Dazu z?hlen zum einen die Aufwendungen f?r den verbrauchten Brennstoff selbst, zum anderen ihre Lieferung. Hinzu kommen die Heiznebenkosten f?r den Betriebsstrom, die ?berwachung, die Bedienung und Pflege der Anlage, den Schornsteinfeger und die Immissionsmessung, f?gt Eric Mozanowski hinzu. Zus?tzlich entstehen eventuelle Mehrkosten f?r Erfassungsger?te und die Kosten f?r den W?rme-Messdienst der Firmen, die den Verbrauch ablesen.

Ermittlung des Verbrauchs auf der Grundlage der Wohnfl?che

Eine pauschale Abrechnung der Heizkosten nach der jeweiligen Wohnfl?che ist rechtlich nicht mehr zul?ssig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip nicht den Vorgaben nach ?7 Abs. 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) um 15 Prozent gek?rzt werden kann. Es ist vielmehr nach dem sog. Leistungsprinzip ?ber die Heizkosten und damit nur ?ber die Kosten des tats?chlich verbrauchten Brennstoffs abzurechnen, um den Anforderungen des ? 7 Abs. 2 (HeizkostenV) zu gen?gen. Demgegen?ber sieht das Abflussprinzip vor, dass in Heizkostenabrechnungen als entstandene Kosten die in dem zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen der Vermieter an die Versorger eingestellt werden. Eine Novellierung der Heizkostenverordnung gem?? den Anforderungen der europ?ischen EED (Energy efficiency directive) ist am 01.12.2021 in Kraft getreten. Eine ?nderung betrifft die moderne Verbrauchsdatenerfassung per Fernauslesung.

Dar?ber hinaus schreibt die Heizkostenverordnung eine Aufteilung der Kosten in einen verbrauchsabh?ngigen Anteil 80 bis 70 Prozent und einen verbrauchsunabh?ngigen Teil 30 bis 50 Prozent vor. Grunds?tzlich bestimmt der Vermieter den Ma?stab der Aufteilung. Der vom Verbrauch unabh?ngige Teil der Heizkostenabrechnung wird nach der Wohnfl?che abgerechnet.

Installation sinnvoller Pr?fger?te

Die Montage sinnvoller Pr?fger?te ist darin zu sehen, den W?rme- und Warmwasserverbrauch m?glichst exakt zu erfassen und regelm??ig Informationen zu erhalten. Ein Wunsch ist die Sichtbarkeit von Mehrverbr?uchen sowie Einsparpotenzialen, um den Umgang mit Energie nachhaltig zu gestalten. Heizk?rper in Wohnungen sind zumeist mit Heizkostenverteilern ausgestattet, die lediglich den Verbrauch im Verh?ltnis anzeigen. Dabei wird der Nutzungsgrad jedes einzelnen Heizk?rpers im Vergleich zur Gesamtanlage registriert. Heizkostenabrechnungen m?ssen nach der Novellierung mehr Informationen und ?bersichtselemente enthalten, insbesondere zum tats?chlichen Energiepreis, Gesamtenergiekosten, CO2-Emissionsdaten, eingesetztem Energiemix, klimabedingten Vergleich zum Vorjahr und mit derselben Benutzerkategorie beispielsweise.

Eine absolut korrekte Abrechnung der Mietnebenkosten ist w?nschenswert. Technologieentwicklungen, Mess- und Regeltechniken, D?mmung, Sanierung und Sensibilisierung im Umgang spiegeln sich bei den Nebenkostenabrechnungen wider. Gerade die aktuellen Entwicklungen verdeutlichen, dass R?cklagenbildung sinnvoll ist, wie auch der eigene Umgang als Verbraucher. Grunds?tzlich gilt, dass die Erh?hung der monatlichen Abschlagszahlungen nur m?glich ist, wenn eine Nebenkostenabrechnung erstellt worden ist (? 556 Absatz 3 BGB).

Nichtsdestotrotz sollten Verbraucher nicht nur ab jetzt Energie versuchen zu sparen, sondern monatlich R?cklagen bilden. Denn erst im n?chsten Jahr werden viele Haushalte merken, wie stark die Preise angestiegen sind und die Nachzahlungen nicht zu stemmen sein werden.

V.i.S.d.P.:

Eric Mozanowski
Autor & Immobilienexperte

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