Seit Februar 2025 finanzieren Banken in den Vereinigten Arabischen Emiraten ?bertragungsgeb?hr und Maklerprovision nicht mehr mit. Was K?ufer aus Deutschland, ?sterreich und der Schweiz einplanen m?ssen.
Dubai, November 2026. Eine Immobilie in Dubai l?sst sich auch ohne Wohnsitz in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) finanzieren. Ein Selbstl?ufer ist das Vorhaben allerdings nicht: Ob und in welcher H?he ein Kreditinstitut ein Darlehen gew?hrt, h?ngt ma?geblich von der Bonit?t des K?ufers, dem jeweiligen Objekt sowie den Richtlinien der einzelnen Bank ab. Bei fertiggestellten Wohnungen finanzieren die Banken f?r K?ufer ohne lokalen Wohnsitz in der Regel 65 Prozent des Kaufpreises. Die verbleibenden 35 Prozent muss der Erwerber als Eigenkapital aufbringen. Abh?ngig vom Profil des Antragstellers und dem jeweiligen Kreditinstitut kann der erforderliche Eigenanteil jedoch auch bis zu 50 Prozent betragen
Was die Zentralbank erlaubt und was die Banken daraus machen
Die aufsichtsrechtlichen Obergrenzen legt die Zentralbank der VAE ?ber das Circular 31/2013 fest: Beim ersten selbstgenutzten Objekt mit einem Wert von unter 5 Millionen Dirham ist eine Beleihung von bis zu 80 Prozent zul?ssig. Liegt der Kaufpreis dar?ber, betr?gt die H?chstgrenze 70 Prozent, und ab dem zweiten Objekt greift ein Limit von 60 Prozent.
F?r Erwerber ohne Wohnsitz in den VAE definieren die Banken jedoch eigene, deutlich konservativere Ma?st?be. Sie setzen ein l?ckenlos nachweisbares Einkommen voraus und f?hren interne Listen zul?ssiger Staatsangeh?rigkeiten. In vielen F?llen gilt zudem ein Mindestwert f?r das zu finanzierende Objekt. Nicht-Ans?ssige m?ssen sich dar?ber hinaus auf einen Zinsaufschlag einstellen, wobei die genauen Konditionen stets individuell festgelegt werden. Die maximale Kreditlaufzeit betr?gt 25 Jahre; die R?ckzahlung der letzten Rate muss sp?testens mit Vollendung des 65. Lebensjahres erfolgen.
Nebenkosten kommen vollst?ndig aus eigenen Mitteln
Seit dem 1. Februar 2025 finanzieren die Banken in den VAE weder die ?bertragungsgeb?hr des Dubai Land Department in H?he von 4 Prozent noch die Maklerprovision von 2 Prozent (zuz?glich Mehrwertsteuer) mit. Aus eigenen Mitteln m?ssen K?ufer zus?tzlich folgende Posten einplanen:
– Bearbeitungsgeb?hr der Bank: bis zu 1 Prozent (zuz?glich Mehrwertsteuer)
– Registrierung der Hypothek: 0,25 Prozent plus 270 Dirham
– Wertgutachten der Immobilie: 2.500 bis 3.500 Dirham (zuz?glich Mehrwertsteuer)
Rechenbeispiel f?r eine bezugsfertige Wohnung zum Kaufpreis von 1,5 Millionen Dirham bei 65 Prozent Beleihung:
– Darlehen: 975.000 Dirham
– Eigenkapital: 525.000 Dirham
– Nebenkosten: rund 112.000 Dirham
– Erforderliche Eigenmittel gesamt: rund 637.000 Dirham (entspricht gut 42 Prozent des Kaufpreises)
?Wer ohne Wohnsitz in Dubai kauft, bringt in der Regel 35 Prozent Eigenkapital mit?, sagt Denise Tanrikul, Managing Partner bei Nexus Bridge Capital. ?Viele vergessen die Nebenkosten: Die finanzieren die Banken seit Februar 2025 nicht mehr mit, sie kommen also obendrauf.?
Erst die Bank, dann die Immobiliensuche
Der Ablauf ist entscheidend f?r den Erfolg: Am Anfang des Prozesses steht zwingend die Vorabzusage der Bank (Pre-Approval). Erst mit dieser verbindlichen Best?tigung sollte die konkrete Objektsuche beginnen. Daran schlie?en sich der Kaufvertrag, das offizielle Gutachten sowie das finale Kreditangebot an. Den Abschluss bildet die formelle Eigentums?bertragung beim Dubai Land Department. Wer die Reihenfolge umkehrt, also zuerst kauft und erst anschlie?end eine Finanzierung anfragt, riskiert eine Ablehnung durch die Bank aufgrund des pers?nlichen Profils oder der Kriterien des Objekts. Die finale Entscheidung ?ber das Zustandekommen einer Finanzierung liegt ausnahmslos beim jeweiligen Kreditinstitut.
Alle Betr?ge und Geb?hrens?tze haben den Stand vom 18. September 2026 und enthalten 5 Prozent Mehrwertsteuer, wo diese anf?llt.
Weiterf?hrende Informationen:
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