Essen – Wer eine Immobilie unter dem orts?blichen Mietniveau vermietet, muss mindestens 66 Prozent der orts?blichen Miete verlangen, um den vollen Werbungskostenabzug beanspruchen zu k?nnen. Steuerberater Roland Franz, Gesch?ftsf?hrender Gesellschafter der Steuerberatungs- und Rechtsanwaltskanzlei Roland Franz & Partner in D?sseldorf, Essen und Velbert, weist darauf hin, dass die Bundesregierung ab dem 01.01.2021 (durch das Jahressteuergesetz 2020) diese Grenze auf 50 Prozent abgesenkt hat.
“Seit dem 01.01.2021 ist die Grenze f?r die Aufteilung der Wohnraum?berlassung in einen entgeltlich und in einen unentgeltlich vermieteten Teil von 66 Prozent auf 50 Prozent der orts?blichen Miete herabgesetzt worden. Zugleich ist die in ? 21 Abs. 2 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) geregelte Vollentgeltlichkeitsgrenze, nach der die Eink?nfteerzielungsabsicht von Gesetzes wegen vermutet wird und nicht ?berpr?ft werden muss, bei einem vereinbarten Mietzins von mindestens 66 Prozent der orts?blichen Miete in unver?nderter H?he bestehen geblieben”, erkl?rt Steuerberater Roland Franz.
Was hei?t das konkret und was ist dabei f?r Vermieter zu beachten?
Hintergrund: Verbilligte Wohnraum?berlassungen sind nicht nur, aber sehr h?ufig bei der Vermietung zwischen Angeh?rigen ?blich. Um der, insbesondere bei Vermietungen unter Angeh?rigen, bestehenden Gefahr einer missbr?uchlichen Nutzung der durch generelles Herabsetzen der Vollentgeltlichkeitsgrenze zu begegnen (Regelung des ? 21 Abs. 2 EStG) und gleichwohl um moderate Vermieter “nicht steuerlich zu bestrafen”, die auf m?gliche Mieterh?hungen zugunsten ihrer (Fremd-)Mieter verzichten, ist jetzt wieder eine zweistufige Pr?fung vorgesehen, wie sie schon einmal (vor 2011) bestand.
Absenkung der 66-Prozent-Grenze:
Die Gesetzes?nderung, die der Bundestag im Jahressteuergesetz 2020 beschlossen hat, betrifft die Erweiterung der steuerrechtlichen Ber?cksichtigung von Aufwendungen bei der verbilligten Wohnraumvermietung.
“Durch die ?nderung wird die Grenze f?r die generelle Aufteilung der Wohnraum?berlassung in einen entgeltlich und in einen unentgeltlich vermieteten Teil auf 50 Prozent (statt bisher 66 Prozent) der orts?blichen Miete herabgesetzt. Mit der ?nderung wird auch dem Umstand der vielerorts steigenden Mieten und des hohen Mietniveaus in Deutschland Rechnung getragen (BT-Drs. 19/22850, S. 66, 99). Damit k?nnen Vermieter, die im Interesse des Fortbestands ihrer oft langj?hrigen Mietverh?ltnisse davon Abstand nehmen, regelm??ig zul?ssige Mieterh?hungen vorzunehmen, auch bei verbilligter Wohnraum?berlassung mit Eink?nfteerzielungsabsicht von ihren Mieteinnahmen vollumf?nglich ihre Werbungskosten abziehen, wenn das Entgelt mindestens 50 Prozent der orts?blichen Miete betr?gt”, erkl?rt Steuerberater Roland Franz.
Das bedeutet:
– Betr?gt das Entgelt 50 Prozent und mehr, jedoch weniger als 66 Prozent der orts?blichen Miete, ist eine sogenannte Total?berschussprognose durchzuf?hren.
– F?llt diese Pr?fung positiv aus (liegt also auf die Sicht von 30 Jahren keine “Liebhaberei” vor), ist f?r die verbilligte Wohnraum?berlassung die Eink?nfteerzielungsabsicht zu unterstellen und damit der volle Werbungskostenabzug m?glich.
Was in der Praxis zu beachten ist:
Nach dem Grundsatz der Gleichm??igkeit der Besteuerung bedarf es auch bei anderen Einkunftsarten f?r die Anerkennung von Werbungskosten/Betriebsausgaben einer positiven Eink?nfteerzielungsabsicht. Hiervon ist regelm??ig nicht auszugehen, wenn ein Steuerpflichtiger, unabh?ngig von den Gr?nden, auf 50 Prozent seiner Einnahmen verzichtet und dadurch Verluste erzielt. Die Total?berschussprognose bei Vermietungseink?nften erfolgt unver?ndert nach langj?hriger und gefestigter BFH-Rechtsprechung; das BMF-Schreiben vom 8. Oktober 2004 (BStBl I S. 933) ist weiter einschl?gig. Hiernach ist also nach der geplanten Gesetzes?nderung wie folgt zu differenzieren (BT-Drs.19/ 22850, S. 99):
Miete unter der 50 Prozent-Grenze: Im ersten Schritt wird bei Unterschreiten der zu pr?fenden 50 Prozent-Grenze der orts?blichen Miete grunds?tzlich Teilentgeltlichkeit unterstellt und der Werbungskostenabzug gek?rzt. F?r den entgeltlich vermieteten Teil k?nnen die Werbungskosten also anteilig abgezogen werden.
Miete zwischen 50 und 66 Prozent: Betr?gt das Entgelt 50 Prozent und mehr, jedoch weniger als 66 Prozent der orts?blichen Miete, ist nunmehr wieder eine Total?berschussprognosepr?fung vorzunehmen. F?llt diese Pr?fung der Total?berschussprognose positiv aus, ist f?r die verbilligte Wohnraum?berlassung Eink?nfteerzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug m?glich.
Bei negativer Total?berschussprognose k?nnen die Werbungskosten f?r den unentgeltlich vermieteten Teil nicht von den Mieteinnahmen abgezogen werden, da es f?r den unentgeltlich vermieteten Teil an der Eink?nfteerzielungsabsicht fehlt.
Miete oberhalb der 66 Prozent-Grenze: Die Vollentgeltlichkeitsgrenze, d. h. die Regelung, bei der die Eink?nfteerzielungsabsicht von Gesetzes wegen vermutet wird und nicht ?berpr?ft werden muss, bleibt bei einem vereinbarten Mietzins von mindestens 66 Prozent der orts?blichen Miete in unver?nderter H?he bestehen. In diesem Fall steht dem Vermieter also ohne weitere Pr?fung der volle Werbungskostenabzug zu.
Wie wird die “orts?bliche Miete” ermittelt?
“Bei der Ermittlung der “orts?blichen Miete” als Bemessung der ma?geblichen Grenze nach ? 21 Abs. 2 EStG ist von der Bruttomiete auszugehen. Ob hierbei nur die Nebenkosten zu ber?cksichtigen sind, die der Vermieter nach der Betriebskosten-Verordnung tats?chlich auf den Mieter umlegt (so das Finanzgericht Th?ringen v. 22.10.2019 – 3 K 316/19), oder auch solche Nebenkosten, die der Mieter unmittelbar an einen Dritten, etwa einen Energieversorger zahlt, wird derzeit vor dem Bundesfinanzhof in M?nchen (BFH Az.: IX R 7/20) gekl?rt. Hierauf sollten sich Vermieter im Zweifel berufen,” r?t Steuerberater Roland Franz.
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