Deutscher St?dtetag, Verband Deutscher St?dtestatistik (VDSt) e.V. und gif Gesellschaft f?r Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. zur gemeinsamen Stellungnahme zur Reform des Mietspiegelrechts.
Die Bedeutung qualifizierter Mietspiegel ist in der weiterhin schwierigen Wohnungsmarktlage vieler St?dte unver?ndert hoch. Daher war im Koalitionsvertrag der Ampel eine Weiterentwicklung der Mietspiegelreform vorgesehen. Diese wurde nicht mehr umgesetzt, ist aber weiterhin erforderlich. Der Deutsche St?dtetag, der Verband Deutscher St?dtestatistik (VDSt) und die gif Gesellschaft f?r Immobilienwirtschaftliche Forschung fordern daher die zuk?nftigen Koalitionspartner auf, in der kommenden Legislatur die notwendigen Ma?nahmen umzusetzen.
Mietspiegel sollten zuk?nftig objektiver erstellt werden und in Kraft treten k?nnen, unabh?ngig von Interessen der Politik und der Mieter und Vermieter. Auch sollten Mietspiegelersteller k?nftig nachweisen m?ssen, dass sie ?ber die notwenige Sachkunde verf?gen. Zudem sollten ?berall, wo die Mietpreisbremse gilt, auch Mietspiegel erstellt werden.
Der Gesetzgeber hat 2021 mit dem Mietspiegelreformgesetz und der Mietspiegelverordnung eine gute Grundlage f?r rechtssichere Mietspiegel geschaffen. Von besonderer Bedeutung sind dabei die Regelungen f?r sogenannte qualifizierte Mietspiegel, die nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt werden. In zwei wesentlichen Punkten gibt es allerdings noch wesentlichen Nachbesserungsbedarf:
-Unabh?ngigkeit der Mietspiegelerstellung
-Sachkunde der Mietspiegelersteller
Der Deutsche St?dtetag, der Verband Deutscher St?dtestatistik (VDSt) und die gif Gesellschaft f?r Immobilienwirtschaftliche Forschung sprechen sich zum wiederholten Male nachdr?cklich f?r eine unabh?ngige und weisungsungebundene Erstellung von Mietspiegeln aus. Dies muss insbesondere f?r qualifizierte Mietspiegel gelten, die aktuell nur mit Zustimmung von Mieter- und Vermietervertretern oder ersatzweise durch die Gemeinde in Kraft treten k?nnen. Diese Abh?ngigkeit beeintr?chtigt die Objektivit?t der Mietspiegelerstellung und f?hrt in vielen F?llen zu politischer Einflussnahme. Seit Langem wird dieses Verfahren kritisiert, da es h?ufig zu Konflikten oder methodisch fragw?rdigen Kompromissen f?hrt. Eine solche Praxis steht nicht im Einklang mit den wissenschaftlichen Standards qualifizierter Mietspiegel und widerspricht ihrer zentralen Bedeutung im Miet-, Sozial- und Steuerrecht.
Die Verb?nde fordern daher, dass qualifizierte Mietspiegel nach denselben Prinzipien erstellt werden wie amtliche Statistiken. Um wissenschaftlichen Anspr?chen zu gen?gen, muss die Ver?ffentlichung eines Mietspiegels unabh?ngig von der Zustimmung einzelner Interessenvertreter erfolgen. Gleichzeitig sollen die fachlichen Beitr?ge von Mieter- und Vermieterverb?nden weiterhin in beratender Funktion einflie?en – ohne jedoch ein faktisches Vetorecht ?ber die Einf?hrung eines Mietspiegels zu erhalten.
Zudem besteht derzeit keine gesetzliche Vorgabe zur Qualifikation der Mietspiegelersteller. Angesichts der hohen gesellschaftlichen Relevanz qualifizierter Mietspiegel f?r Mieter und Eigent?mer sowie der methodischen Komplexit?t ihrer Erstellung halten die Verb?nde dies f?r nicht ausreichend. Selbst die besten gesetzlichen Anforderungen an Mietspiegel bleiben wirkungslos, wenn die erstellenden Akteure nicht ?ber die erforderlichen Kenntnisse und Kompetenzen verf?gen.
Um die Qualit?t, Akzeptanz und Rechtssicherheit von Mietspiegeln nachhaltig zu erh?hen, fordern die Verb?nde eine Weiterentwicklung der gesetzlichen Rahmenbedingungen. Dazu geh?rt insbesondere die Einf?hrung eines verpflichtenden Sachkundenachweises f?r Mietspiegelersteller sowie die Sicherstellung der Unabh?ngigkeit des gesamten Verfahrens. Nur so kann das Instrument Mietspiegel langfristig gest?rkt und seine Verl?sslichkeit gew?hrleistet werden.
Die Mietspiegelpflicht besteht im Moment nur f?r alle Kommunen mit mehr als 50 000 Einwohnern. In vielen Gemeinden gilt aber die Mietpreisbremse, ohne dass auch ein Mietspiegel erstellt werden muss. Nach einer Untersuchung des BBSR waren Ende 2024 davon insgesamt 347 Gemeinden betroffen; davon 106 kleinere Mittelst?dte (20 000 bis unter 50 000 Einwohner), 173 Kleinst?dte (5 000 bis unter 20 000 Einwohner) und 68 Gemeinden mit unter 5 000 Einwohnern.[1] Ohne Mietspiegel greift die Mietpreisbremse aber ins Leere. Daher sollten die Kommunen grunds?tzlich f?r alle angespannten Wohnungsm?rkte Mietspiegel ausweisen. Ab 100 000 Einwohnern sollten qualifizierte Mietspiegel erstellt werden, da nur diese Rechtssicherheit f?r Mieter und Vermieter bieten.
Dar?ber hinaus weist die Gesetzgebung zur Mietspiegelreform einige kleinere handwerkliche Fehler auf, die aber in der Praxis gro?e Bedeutung f?r die Verf?gbarkeit der erforderlichen Daten haben. Diese fehlerhaften Stellen m?ssen zeitnah nachgebessert werden.
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