Wie hoch ist der Wert eines Hotels? Bereits vor der Pandemie war die Wertermittlung eines Hotels bzw. einer Hotelimmobilie keine einfache Aufgabe und Expertenwissen erforderlich.
Seit Beginn der Pandemie ist die Wertermittlung von Hotels bzw. Hotelimmobilien noch anspruchsvoller geworden. Die vielfach geglaubten Stars der Hotelimmobilien – die Stadthotels – waren pl?tzlich nicht mehr das Ma? aller Dinge. Erfolgreiche Ferienhotels wurden pl?tzlich von Investoren entdeckt und es wurden (endlich) die Werte dieses Teilbereiches der Hotellerie anerkannt.
Die Fragestellung bleibt die Gleiche: Wie wird der Wert eines Hotels ermittelt?
Ob beabsichtigter Verkauf bzw. Kauf, Nachfolgeregelung oder Finanzierung – es gibt eine Vielzahl an Anl?ssen f?r eine Hotelbewertung.
Hotelimmobilien sind als Betreiberimmobilien fast ausschlie?lich vom Erfolg des Hotelbetreibers abh?ngig!
Lediglich bei langfristig vermieteten Stadthotels mit abgesicherten Mietvertr?gen mit bonit?tsstarken Betreibern l?sst sich eine Wertermittlung ?ber sogenannte Vervielf?ltiger der Jahresmiete ermitteln. Das Ergebnis dieser Praktikermethode kann dann in Relation zur Investition gestellt werden. Als Beispiel sei folgendes Beispiel genannt: Jahresmiete (z.B. 500.000 ?) multipliziert mit einem Vervielf?ltiger (z.B. 18) ist gleich der Wert (im Beispiel 9 Mio. ?). Somit betr?gt die Rendite in diesem Beispiel 5,56 %. Diese sehr einfache Methode ber?cksichtigt das Ergebnis des Hotelbetriebs nur in Form der Miete.
Moderne Bewertungsmethoden, wie z.B. die Discounted Cashflow Methode (DCF) betrachten den zuk?nftigen Ertrag, der mit diesem Investment generiert werden kann.
Dies bedeutet, dass ein Hotel bzw. eine Hotelimmobilie im Wert steigt um so erfolgreicher der (in Zukunft) Betrieb ist. Dies ist f?r Verk?ufer und auch ?bergeber im Rahmen einer Betriebsnachfolge eine sehr wichtige Erkenntnis. Bei einer fr?hzeitigen Entscheidung, das Hotel bzw. die Hotelimmobilie zu verkaufen, kann die Zeit bis zum Verkaufstermin genutzt werden, die Ertragskraft des Betriebes erheblich zu steigern.
Wie erfolgt eine Bewertung nach einer Ertragswertmethode?
In einem ersten Schritt werden die Einflussfaktoren f?r die zuk?nftigen Ertragspotentiale des Betriebs ermittelt. Dazu wird eine detaillierte Standortanalyse und -bewertung durchgef?hrt. Eine gute Standortbewertung ber?cksichtigt zuk?nftige Entwicklungen der Region, die Mitbewerbersituation, zuk?nftige Projekte etc.. Im zweiten Schritt erfolgt eine Bewertung des Hotels und des Hotelkonzeptes. Parameter wie Lage, Funktionalit?t der Immobilie (Stichwort optimierte Wege, etc.), Erhaltungszustand, Energieeffizienz, etc. beeinflussen das zuk?nftige Betriebsergebnis.
Auf dieser Basis erfolgt eine Prognose der zuk?nftigen Cashflows. ?blicherweise erfolgt eine Betrachtung f?r die kommenden 10 Jahre.
Vielfach wird f?r eine Vergleichbarkeit der Rechnungsstandard Uniform System of Accounts for the Lodging Industry (USALI) herangezogen.
Zur Wertermittlung wird die Summe der Cashflows aus den 10 Betrachtungsjahren und ein fiktiver Verkaufspreis summiert. Diese Summe wird mit einem gewichteten Diskontierungszinssatz abgezinst. Dabei ber?cksichtigt der Diskontierungszinssatz werttreibende und wertmindernde Faktoren. Je h?her der Diskontierungszinssatz im Vergleich zu einer risikolosen Anlage ist, desto geringer wird der Wert des Hotels bzw. der Hotelimmobilie.
Die Bewertung von Hotels bzw. Hotelimmobilien erfordert einen unabh?ngigen Blick und viel Erfahrung. Schlussendlich wird mit einer Ertragswertmethode ein Richtwert ermittelt. Der tats?chliche Wert h?ngt dann von Angebot und Nachfrage sowie dem Geschick der Verhandlungspartner ab. Erst dann wird der wahre Wert sichtbar.
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