Frankfurt, 20. Juli 2023 – Ulrich H?ller, Gesch?ftsf?hrender Gesellschafter der ABG Real Estate Group, hat sich gestern auf einer Veranstaltung mit Wirtschafts- und Immobilienjournalisten zu aktuellen Themen der Immobilienbranche und der ABG Real Estate Group ge?u?ert. Auf mehrfachen Wunsch sind hier seine wichtigsten Aussagen festgehalten, f?r den Fall, dass Sie die eine oder andere ?u?erung in Ihrer Berichterstattung verwenden wollen.
A. Entwicklung Immobilienwirtschaft
„Die weltweit angespannte Konjunkturlage, die schw?chelnde deutsche Wirtschaft, ein mehr als herausforderndes Zins- und Kapitalmarktumfeld, die anhaltend hohe Inflation, der Ukrainekrieg sowie Energie- und Klimakrise bilden auch f?r die Entwicklung der Immobilienbranche aktuell die entscheidenden Rahmenbedingungen; Diese tragen zu gro?er Verunsicherung bei Unternehmen und Investoren bei, die zu Verz?gerungen oder sogar Stillstand bei Entscheidungen f?hrt. Unabh?ngig davon, ob es um neue B?ro- oder Verkaufsfl?chen, zu ver?ndernden Gesch?ftsmodelle oder die Umsetzung von Bauma?nahmen geht.“
Aktuelle Situation:
„Wir erleben in der Immobilienbranche die herausforderndste Situation seit Jahrzehnten. Die Zahlen zu steigenden B?roleerst?nden, dramatisch sinkenden Transaktionsvolumina aber auch der B?rsenentwicklung von Immobilien-Unternehmen belegen dies pr?zise.“
„Die Gesamtsituation in der Immobilienbranche ist zum einen getrieben von seit Jahren berechenbaren Faktoren, den sogenannten „wei?en Schw?nen“. Dazu geh?ren Themen wie eine sich ver?ndernde Demographie und die omnipr?senten, notwendigen Klimaschutzanforderungen. Hinzu kommen allerdings „schwarze Schw?ne“ mit Ihren Schockwelleneffekten, also unvorhersehbare Faktoren. Hier identifiziere ich vier Hauptentwicklungen:
– Der weitere Verlauf und vor allem der Ausgang des Ukraine-Krieges sind v?llig offen.
– Ob und wie schnell sich die Inflation, die wir beispielsweise ganz konkret auch in deutlich gestiegenen Baupreisen erleben, in den Griff kriegen l?sst, ist offen.
– Trotz wieder ansteigender Arbeitslosigkeit bleibt der Fachkr?ftemangel ein markantes Thema
– Schlie?lich macht uns eine immer weiter ausartende B?rokratie mit st?ndig neuen regulatorischen sowie politischen Beschr?nkungen nicht nur das Leben schwer, sondern treibt die Kosten unn?tig zus?tzlich an.“
„Die aktuelle Situation fordert die Gesamtbranche heute sehr heraus. Wenn wir sie aber richtig anpacken und mit Kreativit?t und Mut Antworten auf die Fragen geben, die uns heute so besch?ftigen, wird sie als Transformations- und Innovationsbooster Entwicklungen stark beschleunigen k?nnen:
– Die aktuelle Krisensituation wird die Energiewende im Geb?udesektor stark voranbringen. Der CO2 -Footprint wird sinken durch effiziente Nutzung bestehender Geb?udestrukturen, Einsatz alternativer Baustoffe, disruptiver Wiederverwertungsmodelle und effizientem Energiemanagement im Betrieb.
– Sie wird die Automatisierung und das serielle, modulare Bauen auch im Bestand voranbringen. Die KI wird dabei sicherlich mit am Zeichenbrett sitzen, das steht schon fest.
– Die Nutzungsarten der Immobilien werden wir „neu erfinden“ bzw. neu interpretieren m?ssen. Die Gestaltung der B?ros werden wir an den Anforderungen von New Work weiter ausrichten, was im Klartext hei?t: Viel mehr Flexibilit?t. Der klassische Schreibtisch, der einen ihm fix zugeordneten Nutzer hat, hat ausgedient.
– Die Nutzungsarten gehen k?nftig ineinander ?ber statt getrennt voneinander zu sein. Die Zukunft geh?rt gemischten Objekten und Quartieren mit einem kreativen Zugleich von Wohnen, Leben und Arbeiten. Und die Umnutzung nicht mehr nachgefragter Gewerbefl?chen in Wohnungen bietet ein gro?es Potential, wenn hier schnelle Baurechtprozesse etabliert werden.“
„Diese Herausforderungen bieten damit auch attraktive Optionen zur Profilierung f?r Player, die diese Trends mitgestalten wollen und k?nnen.“
Ausblick Investment und Vermietungsm?rkte:
B?ro:
– „Als Folge der neuen hybriden Arbeitswelt wird der Bedarf an B?rofl?chen insgesamt sinken. Ein Trend, der sich verfestigt und deswegen den Markt f?r B?roimmobilien perspektivisch kleiner werden l?sst. Aber es ist klar und f?r mich unzweifelhaft: das B?ro wird die bedeutendste Nutzungsart bleiben.“
– „Es wird zunehmend zu einer Polarisierung, ja vielleicht sogar Spaltung des Marktes kommen: Auf der einen Seite Top-Objekte, die sowohl durch Lage, Infrastruktur, Ausstattungsqualit?t und im Hinblick auf Nachhaltigkeitskriterien bestechen. F?r diese Topobjekte wird weiter „premium“ bezahlt, sowohl auf dem Investment- als auch auf dem Mietmarkt. Auf der anderen Seite „Stranded Assets“, die sich in Randlagen befinden, veraltet oder nicht nachhaltig sind und keine Zukunft mehr als B?roimmobilie haben.“
– „Insgesamt sind auf den Investmentm?rkten massive Bid-Ask-Spreads zu verzeichnen. Sobald die Volatilit?t der Zinsen sich legt und eine nachvollziehbare Preisbildung erfolgt, erwarte ich das Anziehen der Transaktionsaktivit?t in Richtung des langfristigen Mittels.“
– „Die M?rkte in Deutschland nehmen traditionell die Entwicklungen und Anpassungen langsamer und nicht so exaltiert vor wie die M?rkte in den USA. Hier kommt dem deutschen Markt zugute, dass er bereits seit Jahren deutlich urbaner den Nutzungsmix aus Arbeiten, Wohnen und Leben erlebt und deutlich weniger Monostrukturen vorzuweisen hat.“
Logistik
– „Der Markt wird weiterwachsen, wodurch Nachfrage und Mieten aufgrund des eingeschr?nkten Fl?chenangebotes steigen werden. Dabei hat die notwendige Preiskorrektur bereits stattgefunden, ist aber noch nicht abgeschlossen. Wir gehen davon aus, dass die Bodenbildung bis Jahresende abgeschlossen sein d?rfte.“
Wohnungen
– „Es ist kein Geheimnis, dass die sehr hohe und weiter steigende Nachfrage auf eklatant zu wenig Angebot st??t. Es besteht ein klares Defizit an Wohnraum, insbesondere an bezahlbarem Wohnraum. Insgesamt besteht eine kumulierte Neubaul?cke von bis zu 700.000 Wohneinheiten bis 2025.“
– „Unver?ndert erschweren anspruchsvolle Regulatorik, politisch motivierte Einschr?nkungen und hohe Baukosten den dringend n?tigen Neubau, ja, sie machen ihn nahezu unm?glich.“
– „Deutschland braucht andere Rahmenbedingungen f?r den Wohnungsbau, um dieser Angebotsl?cke zu begegnen. Es muss ein Mentalit?tswechsel stattfinden, weitere Versch?rfungen des Mietrechts verbieten sich, es bedarf einer Vereinfachung der Landesbauordnungen und einer Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren. Da ist die Politik gefordert, denn es ist f?nf nach zw?lf. Dazu muss der Staat direkt oder indirekt die Baut?tigkeit ankurbeln, wozu beispielsweise die Senkung der enormen „Staatsquote“ bei den Baukosten beitragen k?nnte. In der jetzigen Situation und nachdem die letzten Jahre verschenkt wurden, muss auch ?ber ein gro?volumiges Kredit- oder F?rderprogramm (z. B. durch die KfW) nachgedacht werden. Eins ist klar: Gehen wir dieses Thema nicht konsequent an, entsteht ein nicht unerheblicher gesellschaftlicher Sprengstoff.“
Fazit zur Entwicklung der Immobilienm?rkte:
„Die aktuelle Lage ist f?r alle Marktteilnehmer extrem herausfordernd, die Bodenbildung im Markt wird noch einige Zeit anhalten, bevor die Transaktionst?tigkeiten wieder auf neuen Niveaus starten. Ich erwarte mit einem Anziehen der Marktaktivit?ten erst im Laufe des Jahres 2024, eine Markterholung sogar erst ab 2025.“
„Krisenzeiten sind immer auch Zeiten f?r Marktbereinigungen. Die langfristigen Erfolgskriterien sind unver?ndert und zuk?nftig wieder deutlich wichtiger:
– Gro?e Solidit?t und ausgepr?gte Qualit?tsstandards, im Klartext hei?t das „halten, was man verspricht“.
– Ausgepr?gte Kundenn?he: den Kunden kreative L?sungen f?r ihre Fragen und W?nsche anbieten.
– Hohe Vernetzung im Markt, damit man einerseits auf gestandene, professionelle Gesch?ftskontakte bei der L?sung von Herausforderungen zur?ckgreifen und bei zuk?nftigen attraktiven Marktopportunit?ten sein Handtuch in den Ring werfen kann.“
B. ABG Real Estate Group
„Die ABG war in den vergangenen Jahren ausgesprochen erfolgreich; Sie ist deshalb f?r die aktuelle Situation auf den M?rkten gut ger?stet, nicht zuletzt wegen der traditionell sehr soliden und konservativen Unternehmens- und Finanzplanung. Unsere Strategie hat zwei Qualit?tsschwerpunkte: Wir setzen in allen Gesch?ftsbereichen ausschlie?lich auf Topqualit?t. Und wir antizipieren die Megatrends, die sich in der aktuellen Situation nochmals verst?rken und ber?cksichtigen diese unmittelbar bei unseren Projekten.“
„Damit erreichen wir folgende Effekte:
– Wir k?nnen im Developmentbereich auf erstklassige Projekte verweisen, die in dieser schwierigen Marktsituation mit all Ihren Ver?nderungen robuster bestehen.
– Unser Investmentmanagementbereich Capital ist erfolgreich gestartet, auch wenn wir in der jetzigen Marktsituation die Zur?ckhaltung der Investoren sp?ren. Aber er hat schon heute eine hervorragende Ausgangslage, wenn die M?rkte wieder anziehen.
– Die Immobilien der ABG zeichnen sich mit Topqualit?t und h?chsten Standards bez?glich New Work sowie Nachhaltigkeitskriterien durch exzellente Wettbewerbsf?higkeit aus: Das hat sich auch in den letzten 12 bis 18 Monaten auf der Verkaufs- und Vermietungsseite entsprechend bemerkbar gemacht hat. Wir arbeiten an einer ganzen Reihe von Projekten bundesweit. Ob das VOLTAIR in Berlin, das Deutschlandhaus in Hamburg, das FRANZ in M?nchen oder das BERLINERHAUS in Wolfsburg. Bei allen Realisierungen sind wir im Zeitplan und k?nnen auf herausragende Vermietungsst?nde verweisen. Hinsichtlich Neuakquisitionen halten wir uns derzeit zur?ck, bis sich die Marktsituation aufkl?rt und bereinigt.
?ber die ABG Real Estate Group:
Die ABG Real Estate Group, 1967 in M?nchen gegr?ndet, blickt auf eine ?ber 55-j?hrige Erfolgsgeschichte zur?ck. Mit den Bereichen Development, Immobilien- und Investmentmanagement deckt sie aus einer Hand den kompletten Immobilienzyklus ab, von der Projektentwicklung ?ber die Baubetreuung bis hin zu Vermietung, Finanzierung und Investmentbetreuung. Das Unternehmen ist mit B?ros an den Standorten Hamburg, Frankfurt, Berlin, K?ln und M?nchen bundesweit pr?sent. Die ABG Real Estate Group projektiert und realisiert mit ?ber 85 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern ?berwiegend Gewerbeimmobilien sowie auch Wohnobjekte und Stadtquartiere. Das aktuelle Volumen der Assets under Management betr?gt ?ber 3,5 Mrd. Euro. Zu den Referenzen z?hlen namhafte Immobilien wie das Hochhaus Skyper in Frankfurt, das Ericus-Contor mit dem SPIEGEL-Verlagsgeb?ude in Hamburg, das Stadt- und Wohnquartier Living Isar in M?nchen sowie das Wohn- und Gesch?ftshaus am Pariser Platz in Berlin. Laufende ABG-Projekte sind beispielsweise das neue Deutschlandhaus in Hamburg, das Landmark VoltAir in Berlin, das Yorcks in D?sseldorf sowie das Geb?udeensemble Central Parx im Zentrum Frankfurts.
www.abg-group.de
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